去年年底，荣创与GIC签署了投资协议

乐居财经广州曾书佳

远洋资本继续挥舞旗帜，保持着积极的投资节奏。

这个另类资产管理平台最初只是中远集团房地产业务之外的一个多元化分支机构。然而，随着其投资规模的扩大，越来越多的人将其与黑石、光大安石等机构进行比较，探讨其优缺点。

在房地产领域，除了海洋资本，很多房地产企业都有自己的投融资平台，以资金和金融的方式为企业布局开辟更多的想象空间，如金地稳定投资、金茂资本、首金资本、正融资本、绿地金融等。

他们围绕房地产“主线”进行股权、债权和房地产投资；募集资金不仅用于房地产，还用于商业、物流、工业，以及庞大的房地产上下游产业链，甚至涉及新兴科技、大健康等领域。

在融资紧张的时刻，这似乎已成为行业的另一个趋势，但也充满了一些投资风险。

海洋资本背景

海洋资本频繁的投资运作令人眼花缭乱，但细看并不复杂。

在“融资、投资、管理和退出”资产管理的闭环中，远洋资本部署了住宅、商业地产、数据地产、物流地产等领域。在运营过程中，它通常会先获得项目的部分股权，然后作为筹款人向项目引入真实资金。

例如，远洋资本曾以自有资金与琅琊地产成立平台公司a，持股50%，通过公司a投资相关住宅项目，规模15.23亿元。

其中，远洋资本在作为GP筹集资金的同时，还为住宅项目提供融资咨询服务，收取管理费，并在项目退出后获得投资收益。

对于商业办公、物流等房地产，海洋资本的运营模式类似。一般而言，作为普通合伙人，本公司通过启动基金产品的设立、收购在建或已完工的房地产，然后开发、建造、改造、运营和管理，来提升资产价值。

在上述方面，基本描述了远洋资本的业务大纲。2020年末，公司管理余额1062.82亿元，同比增长35.02%。

据乐居财经统计，去年，远洋资本在住房、房地产和股权投资方面的总投资额达到372.88亿元，而同期其经营活动产生的现金流量净额仅为7.35亿元。显然，要保持大量的资本产出，它需要依赖大量的外部资本。

作为第一大股东，间接持有远洋资本49%股权的远洋集团也以各种方式进行管理。

截至2020年底，远洋集团已向远洋资本提供了20亿元人民币的永久债券。同时，前者往往认购后者建立的股票基金。期末，已认购3只股票基金，规模22亿元。

[今日热点]

作为反馈，远洋资本为远洋集团管理了17个国内外项目，总规模为133亿元。

在投资层面，远洋资本房地产基金项目的投资领域也与远洋集团高度一致。双方还经常进行联合投资。截至2020年底，共投资16个项目，总投资规模约125亿元。今年，在收购红星房地产和物流资产时，远洋资本再次成为集团的典当。

为了帮助远洋集团优化其在大洋彼岸的资产，及时止损，远洋资本于去年年底以1.7亿港元的溢价收购了香港股票平台胜阳投资24.45%的股份，并将胜阳投资从该集团转给了自己。

沈阳投资多年来一直表现不佳。虽然它拥有一个办公楼公园，位于加利福尼亚州旧金山半岛的核心区域，总建筑面积约15.9万平方英尺，但它大多数时候处于亏损状态，看起来就像一根鸡肋。

去年，归属于胜阳投资股东的亏损持续增长146%，达到2.33亿港元。鉴于收购多年来没有改善，远洋集团打算将其推到一边，并将其交给资本部门运营。

然而，由于投资的扩大，海洋资本的债务规模有所增加。截至2020年底，其资产负债率和总资本化率分别为47.20%和24.70%，比去年年底分别提高了2.15个百分点和16.19个百分点。

房地产基金狂欢节

房地产是资本密集型行业。许多房地产企业在发展过程中，自然需要搭建一个资本平台，通过资金、金融等手段为企业布局开辟更大的想象空间。

乐居金融表示，许多房地产企业都有自己的投资和融资平台。除了金地稳定繁荣的投资外，远洋资本、金茂资本、首金资本、正荣资本和绿地金融都是在2010年后诞生的。

他们围绕房地产“主线”进行股权、债权和房地产投资；募集资金不仅用于房地产，还用于商业、物流、工业，以及庞大的房地产上下游产业链，甚至涉及新兴科技、大健康等领域。

在成立之初，大多数平台只打算为其内部集团提供服务，并寻求“孤立”，而没有扩大其投资触角的想法。

例如，成立于2006年的文盛投资公司一开始只想帮助母公司进行股权或债务融资；2018年成立的首创资本最初强调“引进并整合资本房地产的外部资源”，帮助资本房地产实现1000亿元的目标。

这些平台大多与房地产企业有股权关系，但其中一些由房地产企业所有者持有。例如，上海晨曦股权投资基金管理有限公司45.9%的股份由徐汇集团首席执行官林峰持有。

在设立基金的过程中，一些房地产企业并不满足于单打独斗，而是引入其他投资者利用项目布局。

大悦城的理念是将大悦城项目转型升级后的股权注入海外并购转型基金，然后通过持有基金股权享受项目股权并分享其发展红利。

融创也是一家与GIC合作的房地产企业。

去年年底，荣创与GIC签署了投资协议。双方共同建立了总规模70亿元的房地产投资平台。双方分别持有合资平台51%和49%的股权，主要投资国内一线和二线核心城市的高端住宅项目。

建业与方的厚朴投资合作，成立河南厚朴建业基金管理有限公司，投资于泰康县家园腾沃房地产、民权县建田房地产、登封家园腾房地产等多个项目公司。

为了更好地拓展发展空间，越秀房地产信托、招商房地产信托等少数房地产基金也纷纷进入资本市场。

利益中隐藏的风险

相关数据显示，截至2020年底，国内人民币房地产基金市场共有3018家基金主体，总管理资本规模近2万亿。

去年，房地产和金融行业在政策和市场层面受到了进一步的压力。作为衍生品行业，房地产基金也受到一定程度的影响。尽管如此，今年新增了266只注册房地产基金，保持了一定的增长规模。

业内人士普遍认为，房地产基金的发展是一种趋势。

也许正是因为他对房地产基金市场持乐观态度，远洋集团的主营业务才受到束缚。当李明决定从上市平台剥离长期租赁公寓、养老服务和其他业务时，他没有放弃远洋资本。

然而，13年前，当亚雷投资濒临崩溃时，潘莹、陈鸿飞等人并未放弃，最终等待光大控股的帮助，重新组建光大安石。其光大嘉宝后来成为“第一股房地产基金”。

如果我们只看未来，它似乎有些虚幻。事实上，随着监管基调的持续和融资渠道的狭窄，房地产基金已经让房地产企业受益。

资本平台不仅收取咨询费和管理费，还享有投资收益。他们的毛利率通常很高。以远洋资本为例，其2018年至2020年的毛利率分别达到53.96%、61.06%和67.09%。这对追求利润的房地产企业有很大的吸引力。

此外，在基金模式下，房地产项目可以通过出售股权取代债务融资，控制杠杆水平，降低融资成本；培育成熟后，可转让给房地产企业上市公司，以避免项目筹建期间的负债，并纳入公司报表。

这一点，对于面临“三条红线”压力的房地产企业来说，一切从“亮”到“雨”，简直就像一场雨。

此外，在土地集中供应、土地拍卖日益白热化的大环境下，房地产企业往往依靠房地产资金获得曲线扩张的机会。

然而，由于市场不够成熟，房地产基金并非没有风险。由于投资资产规模大，主要集中在股权投资项目中，且周期长，往往会导致退出模式、退出时间等因素，存在很大的不确定性。