[商品房贷款商转公]楼市“商转公”贷款持续低温，楼市“商转公”房贷问题仍存在

面对持续低温的楼市，“商转公”房贷业务正成为许多地方减轻职工家庭还款负担激活当地市场交易的共同选择。

所谓“商转公”，实际上是商业银行与公积金中心之间的一种债权转让行为，即借款人与商业银行之间的债权债务关系变更为借款人与公积金中心之间的债权债务关系，借款人向公积金中心偿还商业银行的贷款。

从实施目的来看，目前商业贷款和公积金贷款的利差仍然较大，“商转公”可以大幅减轻购房者的月供压力。从受益群体来看，“商转公”的业务只有拿到房产证后才能开展，对存量房居民的受益更大。

不过，随着长沙长春福州等省会城市陆续加入“商转公”的队列，近日，部分热点一二线城市回应公众关切，明确表示短期内当地政府不会开展“商转公”业务。这些城市包括北京武汉合肥等。

多位业内人士在接受第一财经采访时表示，“商改公”意味着原有商业贷款提前偿还，地方财政部门配合意愿不高；此外，由于公积金贷款额度有限，在实行“商转公”的地区，业务惠民或相对有限，对提振市场需求的直接作用也有限。

很多地方公积金个贷率高

第一财经注意到，在很多官方已经宣布暂时不开展“商转公”业务的城市，当地住房公积金个人住房贷款使用率长期处于高位。

例如，官网北京住房公积金管理中心9日发布了对网友“关于北京市住房公积金购房人转公积金政策”的回复，其中明确表示，“据了解，部分省市住房公积金管理中心已开展商业贷款转公积金贷款业务，主要是因为其个人贷款率和住房公积金资金使用率相对较低， 而北京住房公积金管理中心的住房公积金个人贷款率和资金使用率一直处于较高水平，暂时不符合开办商贷转公积金贷款业务的门槛。

对此，“武汉公积金”回复称，目前我市住房公积金流动性不足的风险依然存在，个贷利率仍在高位运行，不太可能恢复二套房贷业务转贷款。

根据《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》号规定，2020年10月22日起，我市住房公积金个人贷款率超过85%时，商转公贷款优先满足已缴存公积金职工首套住房需求，二套房业务暂转公。

在刚刚重启“商对公”的福州，撬动这项业务的关键砝码也是个贷使用率。

除了公积金的使用，对于地方来说，“商转公”是否以及何时能够落地，还有更多问题需要考虑。

“由于公积金贷款和商业贷款是两种不同的贷款，在贷款的主体对象利率审核担保等方面都有很大的不同。所以贷款一旦发放，债权转让就会出现很多问题。”北京住房公积金管理中心在上述回复中表示。

批复指出了三个问题：第一，商业贷款是银行自营贷款，银行要考虑自己的利息收入。如果债权转让放开，必然会影响银行的收益，所以要看银行是否有转让债权的意愿；其次，从贷款门槛的审核标准来看，住房公积金贷款的审核标准与商业银行个人住房贷款不同。借款人可以申请comm

据《第一财经评论》了解，在很多实行“商转公”的城市，这项业务只覆盖购买首套房或首次申请公积金贷款的本地缴存职工家庭。

在长沙，符合“首套公寓分期贷款”政策，已获得商业银行贷款且购房的本地职工家庭，今后可申请“商转公”。但期间购买第二套房的，该套房将不再符合“阶段性首套房可优惠可贷款”的政策，无法从商转公。最后，以贷款申请时执行的政策为准。此外，“阶段性首套房可供可贷”政策有期限，截止到今年12月底。

还有一些地区提出“商对公”仅限于纯商贷转公积金贷款，或者“商对公”的前提门槛是申请人以自筹资金提前结清原商贷。

例如，根据河南洛阳9月底发布的《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》号，商对公贷款采取先还后贷的方式办理。即已申请商业贷款的员工向中心申请商业转贷款。经中心批准后，员工用自筹资金还清商业贷款并办理相关手续，再由中心发放商业转贷。

“这会对申请人的短期资金造成一定压力。”中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静说。

王认为，一方面，公积金贷款作为政策性金融，可以配合商业贷款实现对社会各类就业群体的全覆盖，扩大公积金制度的受益群体。“商转公”是保障缴存职工合法权益的重要公积金便民业务；另一方面，也应该看到，除了部分热点城市，很多地方其实都有“商转公”的实施门槛，但在多重因素下，该业务目前的受益群体和对楼市的提振作用还是比较有限的。

“对于区域金融部门来说，‘商对公’意味着提前偿还原有的商业贷款。目前各家银行资金都很充裕，都在积极寻求新的贷款业务。在这方面，执行这项业务的积极性可能不高。”王对说道。

不过，在陈升看来，目前，住房信贷政策的总体调整方向是，购房者可以用更低的利率更低的成本买到心仪的房产。基于此，银行要适度让利，加强与公积金部门的沟通协调，整体服务于“支持刚需改善”和“不炒房”的总原则。